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(김태형의 판례 들여다보기) 대지사용권이 성립된 이후 증축된 건물에 관한 법률 문제
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최근 대법원은 “구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다"는 판결을 내렸습니다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 사건).
아파트, 오피스텔, 상가와 같은 집합건물은 법률상 “1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립하여 사용되는 건물”을 의미하고, 집합건물의 소유권은 여러 개의 구분소유권으로 구성됩니다. 구분소유권의 목적인 건물부분이 전유(專有)부분이고, 전유부분 외의 건물부분이 공용(共用)부분입니다. 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지가 대지이고, 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대하여 가지는 권리가 대지사용권입니다. 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조).
위 사건에서는 4층 규모의 건물을 신축한 건축주가 소유권보존등기를 마친 후 위 건물을 구분건물로 등록했고, 각 전유부분에 대한 등기부가 작성되었습니다. 이후 건축주는 위 건물을 10층까지 증축했는데, 증축된 전유부분에 대해서는 건축주 명의로 소유권보존등기가 마쳐졌으나 대지권등기는 마쳐지지 않았습니다. 이후 증축된 부분을 포함하여 건물의 각 구분건물에 대한 임의경매개시결정이 내려졌고, 경매절차를 거쳐 소유자가 변경되었습니다. 증축 이전의 건물 구분소유자 중 한 사람인 원고가 증축 이후 대지지분 없는 구분소유자인 피고들을 상대로 부당이득을 청구했는데, 원심은 증축으로 인하여 생긴 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 성립되었다고 보아 원고 청구를 기각했습니다.
그러나 대법원은 이와 달리 피고들이 원고에게 부당이득을 반환해야 한다고 판단했습니다. 증축된 구분건물에 대지사용권을 부여하기 위해서는 기존 구분건물의 대지지분 중 각 일부에 대한 분리처분이 필수적이고(기존 구분소유자들이 자신의 대지사용권을 증축된 부분의 구분소유자들에게 나누어 주어야 하고), 이를 위해서는 규약 등으로 미리 정해 두었어야 하며, 이는 증축 당시 건축주가 증축된 부분을 포함한 건물의 각 구분건물 전체를 소유하고 있었더라도 마찬가지라는 것이 대법원의 결론입니다. 증축된 건물의 취득자는 대지사용권에 관한 비용을 추가로 부담하리라는 생각을 전혀 하지 못했을 텐데, 예상하지 못했던 경제적 손실이 발생한 것입니다. 모든 부동산 거래를 할 때는 법률상, 사실상 문제가 없는지 항상 점검해야 하는데, 증축과 같이 특수한 사정이 있는 건물을 거래할 때는 보다 신중을 기할 필요가 있습니다.
작성 : 2017년 06월 22일(목) 16:23
게시 : 2017년 06월 23일(금) 11:31


김태형 변호사(법무법인 지평)

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