전력에너지 산업ㆍ기업 시공ㆍ안전 정책ㆍR&D 오피니언 피플inSide 전기家
(김태형의 판례 들여다보기) ‘무상임대차’에 관한 확인서 작성과 대항력 있는 임대차 주장의 관계
[ 해당기사 PDF | 날짜별 PDF ]
상가 소유자인 A는 B와 임대차계약을 체결했는데, 대출을 받으면서 임대차 목적물인 상가 건물에 근저당권을 설정해 주었습니다. B는 A의 부탁에 따라 근저당권자에게 ‘이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고, 만일 기재 내용과 실제가 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민ㆍ형사상 책임을 질 것을 확약한다’는 취지의 문서(‘무상거주확인서’)를 작성해 주었습니다.
A가 대출원리금을 변제하지 못하자 근저당권자는 상가에 관하여 임의경매를 신청했고, 관할 법원은 임의경매개시결정을 내렸습니다. 위 임의경매절차에서 집행관이 작성하여 경매법원에 제출한 현황조사서에는, B가 등록사항 등의 현황서에 따른 등재자이고 임대차계약서에 확정일자를 받은 것으로 기재되어 있었습니다.
근저당권자는 B의 배당 및 권리 자격을 제외해 달라는 취지의 권리(임차인)배제신청서에 위 무상거주확인서를 첨부하여 경매법원에 제출했고, C는 위 경매절차에서 최고가 매수신고인이 되어 매각허가결정을 받고 대금을 납부한 후 상가에 관한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 C(원고)는 B(피고)를 상대로 등기부상 소유권을 취득한 상가를 인도해 달라는 소송을 제기했고, B는 대항력 있는 임대차를 주장하면서 임차보증금을 반환받을 때까지는 상가를 인도해 줄 수 없다고 다투었습니다.
원심은 피고(B)의 항변을 받아들여 원고(C)의 청구를 기각했습니다. 원고가 피고의 항변은 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는다고 다투었으나, 원심은 이를 받아들이지 않은 것입니다.
대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결은 피고 항변이 신의성실의 원칙에 반한다는 원고 주장이 타당하다고 판단하고 원심 판결을 파기했습니다. 비록 매각 물건명세서 등에 대항력 있는 임대차 관계가 존재한다는 취지로 기재되어 있었더라도, 임의경매에 따른 매각절차에서 매수인이 임차인의 행위로 인하여 ‘무상임대차’에 대한 신뢰를 갖게 된 경우에는 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장할 수 없다고 본 것입니다. 대법원은 근저당권자가 담보로 제공된 건물에 대한 담보가치를 조사할 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 임대차 사실을 부인하고 그 건물에 관하여 임차인의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 무상임대차 확인서를 작성해 준 사실, 그 후 개시된 경매절차에 무상임대차확인서가 제출되어 매수인이 그 확인서의 내용을 신뢰하여 매수신청금액이 결정된 사실이 인정되므로 매수인의 ‘무상임대차’에 대한 신뢰가 보호되어야 한다고 판단했습니다.
김태형 변호사(법무법인 지평)
작성 : 2017년 01월 16일(월) 14:05
게시 : 2017년 01월 18일(수) 14:21


김태형 변호사(법무법인 지평)

많이 본 뉴스
전기계 캘린더
2017년 6월
123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930