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(김태형의 판례 들여다보기) 임대차 종료 당시 소멸시효가 완성된 차임채권의 공제 여부
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차임을 연체하는 임차인은 임대인에게 언제나 골칫거리입니다. 법률에는 차임연체액이 일정한 기준을 충족하면 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있는 규정이 있지만, 실제로 기간이 만료하기 전에 임대차계약을 해지하면 새로운 임차인을 구하거나 임대목적물을 원상으로 회복하는 문제와 관련하여 여러 골치 아픈 일이 발생할 수도 있으므로 임대인은 임대차기간이 종료될 때까지 기다렸다가 연체된 차임을 보증금에서 공제하는 방안을 선택하기도 합니다.
임대차기간이 종료하기 전에 차임채권의 소멸시효가 완성되었다면 어떻게 될까요? 흔한 경우는 아니지만, 차임의 소멸시효기간은 3년(민법 제163조 제1호)이고, 임대차 존속 중 차임이 연체되더라도 특별한 사정(임대인과 임차인 사이에 임대차가 종료한 후 목적물을 인도할 때 연체차임을 보증금에서 일괄 공제하는 방식으로 정산하기로 약정한 경우)이 없는 이상 차임채권의 소멸시효는 임대차계약에서 정한 지급기일부터 진행하기 때문에 임대차기간이 3년을 초과할 경우 소멸시효가 완성된 차임의 공제 여부가 문제될 수 있습니다.
이번에 소개할 사건에서는 원심이 임대차계약이 종료되기 전에 이미 소멸시효가 완성된 차임채권 상당액은 임대차보증금에서 공제될 수 없고, 임대인이 민법 제495조에 따라 임대차계약 종료 전에 이미 소멸시효가 완성된 차임채권을 자동채권으로 임대차보증금 반환채무와 상계할 수도 없다고 판단했습니다. 민법 제495조는 ‘소멸시효가 완성된 채권이 그 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있다’고 규정하고 있는데, ‘자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것’을 요건으로 하고 있습니다. 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때 비로소 이행기에 도달하는데, 임대차 존속 중 차임채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없기 때문에 위 규정에 따른 상계는 허용될 수 없다고 본 것입니다.
대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결도 위와 같은 기본적 법리에서는 원심과 견해를 같이 했지만, 민법 제495조의 유추적용에 의한 공제는 가능하다고 판단했습니다. 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도 임대인이 임대차계약을 해지하지 않고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금으로 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 본 것입니다.

김태형 변호사(법무법인 지평)
작성 : 2016년 12월 22일(목) 11:41
게시 : 2016년 12월 23일(금) 17:43


김태형 변호사(법무법인 지평)

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