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(김태형의 판례 들여다보기) 집합건물의 구분소유권 문제
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하나의 물건에는 원칙적으로 두 개의 권리가 존재할 수 없는데, 민법과 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’은 각각 ‘수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때’, ‘1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때’ 구분소유를 인정하고 있습니다. 구분소유권의 목적인 건물부분이 전유부분이고, ‘여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분’은 공용부분으로서 구분소유권의 대상이 될 수 없습니다. 공용부분은 규약으로 정할 수도 있으나, 별도 합의가 없으면 ‘공용에 제공되는 건물부분’은 건물의 구조에 따른 객관적 용도에 따라 결정됩니다(대법원 94다9269).
전유부분과 공유부분은 큰 차이가 있으므로, 구분소유가 성립되는 시기가 중요합니다. 대법원은 1동의 건물에 구분소유가 성립하기 위해서는 구분된 건물부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖추어야 하고, 물리적으로 구획된 부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위, 즉 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권 객체로 하려는 법률행위가 있어야 한다고 판시하고 있습니다(2010다71578 전원합의체 판결).
구분행위는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정되고, 그 시기나 방식에 특별한 제한은 없습니다. 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 의사가 표시되면 구분행위가 인정되고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립합니다.
구분소유가 성립한 후 상황이 바뀌면 어떻게 될까요? 대법원은 ‘구분건물에 관하여 구분소유가 성립될 당시 객관적인 용도가 공용부분인 건물부분을 나중에 임의로 개조하는 등으로 이용 상황을 변경하거나 집합건축물대장에 전유부분으로 등록하고 소유권보존등기를 하였다고 하더라도 그로써 공용부분이 전유부분이 되어 어느 구분소유자의 전속적인 소유권의 객체가 되지는 않는다’고 판단했습니다(대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결).
구분소유자는 공용부분을 배타적으로 점유하는 자를 상대로 보존행위로서 그 인도를 청구할 수 있지만, 전유부분임을 이유로 독점적 권리를 주장할 수는 없습니다. 위 사건에서는 상가 사이에 놓인 복도(한쪽 끝은 건물 밖으로 통하고 다른 한쪽은 건물 내부의 다른 복도와 연결되는 구조)가 문제되었는데, 대법원은 분양도면의 표시를 중시하여 위 복도에 관한 인도 및 퇴거, 부당이득반환청구가 부당하다고 판단했습니다.
김태형 변호사(법무법인 지평)
작성 : 2016년 06월 21일(화) 09:16
게시 : 2016년 07월 13일(수) 13:35


김태형 변호사(법무법인 지평)

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